来源：搜房网

国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的思路日渐明晰。在“新国十条”和各地细则均提及要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土地增值税从严清算将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳”。

由于地产开发销售过程较长，税务部门在收取土地增值税的时候，一般会先向企业预征。按目前重庆实行的预征政策，普通住房的预征点为1%，非普通住房的预征点为2%。土地增值税清算是指，对符合清算条件的开发商，按照土地的增值额乘以税率收税。若清算后需要缴纳的税额高于预征税额，开放商就必须将其补齐。反之，税务部门将退还其多缴的税款。

“事实上，我们从4年前就开始清算土地增值税。”重庆市地税局相关负责人表示，虽然加大土地增值税清算的时间表尚未确定，但对符合条件的企业，最快将在下月从严清算。

按照国家税务总局《通知》要求，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入；若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%～60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。

哪些企业在清算之列？

1.开发商整体转让项目。

2.直接转让土地使用权。

3.项目销售率已达85%。

4.项目三年未销售完毕。

5.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续。

只要具备上述条件之一就将被清算。

剑指开发商囤地捂盘

北京科技大学中国经济研究组认为，土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税，如果严格执行清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外，因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高要缴纳60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。

“清算的税额可能会比预征税额多上几倍。”重庆工商大学税务专家尚可文表示，清算的目的就是为了减少开发商囤积地皮的行为。随着时间的推移，土地的价值是会逐年递增的，这中间就会出现增值额，这些增额就会成为清算时的计税基础。如一个开发商囤地不建房，必定没有销售收入。在没收入的情况下，还要支付大笔的增值税，对开发商而言，这必将导致其亏损。所以，土地增值税清算的目的是阻止开放商买地炒作。